本周海外定居要闻汇总：欧洲多国政策收紧，合规成为关键词

希腊监管全面升级、马耳他永居新政落地、土耳其审查持续趋严——2026年8月第二周，欧洲移民市场释放出哪些重要信号？本文为您汇总本周关键动态，并解读对申请人的实际影响。

政策变动频繁，不确定自己的方案是否受影响？

一、本周要闻速览：四国政策动态一览

本周欧洲移民市场消息密集，核心关键词是"收紧"与"合规"。据目前公开信息，主要动态如下：

希腊：黄金签证合规监管持续升级，2026年4月官方通函确立的严审框架继续落地执行；Law 5275/2026明确黄金签证房产禁止用于Airbnb等短租，违者面临5万欧元罚款及许可撤销风险。与此同时，官方审批效率明显改善，2025年全年批准8,879份申请，同比增长95%。

马耳他：永久居留计划（MPRP）新政自2025年7月法律通知（Legal Notice 146/2025）落地后持续调整，政府行政费、捐款额及房产门槛均已更新，一家四代可随行申请，项目热度保持高位——据行业统计，永居获批者中华人占比约87%。

塞浦路斯：永居项目政策保持稳定，30万欧元购房门槛未作调整，审批周期约2至6个月，无强制移民监，成为当前欧洲市场中门槛相对友好的购房永居选项之一。

土耳其：投资入籍合规要求明显加强，估值报告审核升级、安全支付系统全面上线，房产估值不达标将直接导致入籍申请无法启动；2025年申请驳回率有所上升，文件准备与合规细节的重要性进一步提升。

二、希腊：合规监管全面升级，短租禁令成为硬性红线

希腊黄金签证本周仍是关注焦点。自2026年4月移民与庇护部发布第1/2026号官方通函（共31页、23项官方澄清）以来，审核重心已从"投资额达标"全面转向"合规硬度严控"：虚构投资结构、变相返款、虚报交易价格等操作一经发现，申请将被直接拒绝，已获批身份也存在被撤销的风险。

值得特别注意的是Law 5275/2026引入的短租禁令：黄金签证房产在持有期内不得用于Airbnb或任何形式的短租经营，违规罚款高达5万欧元并可能撤销许可，长租（12个月以上）则不受影响。这意味着投资者在选择房源和运营模式时，必须把合规要求前置考虑，而非事后补救。

与此同时，官方数据显示希腊黄金签证的审批效率正明显提升：据Invest Greece公开数据，2025年全年批准8,879份，较上年增长95%；截至2025年12月，有效许可总数达27,786份。在葡萄牙购房移民关停、西班牙门槛抬高的背景下，希腊仍是当前欧洲通过购房直接获取永居的主流选项。

三、马耳他：长期居留新政落地，申请成本与门槛全面调整

马耳他永久居留计划（MPRP）近期因政策修订再次受到关注。据目前公开信息，现行框架下核心要求包括：政府行政费6万欧元（递交时支付1.5万欧元，原则获批后2个月内支付4.5万欧元）、政府捐款3.7万欧元、慈善捐款2,000欧元/户；房产部分可选购房或租房两条路径——南部及戈佐岛购房门槛37.5万欧元、中部及北部（含瓦莱塔）50万欧元，租房路径年租金分别不低于1.4万欧元和1.8万欧元。

新政下主申请人、配偶、未婚且经济不独立的成年子女（29岁以下）以及经济依赖主申的父母、祖父母均可随行，实现一家四代共同申请。项目对申请人无语言、学历、经商背景的硬性要求，也无强制居住时间要求，身份持有者可在申根区免签通行。

作为全球少有的欧盟、申根、英联邦、欧元区"四位一体"国家，马耳他身份在教育、通行与资产布局方面的综合价值持续吸引华人家庭。需要注意的是，越热门的项目门槛调整往往越快，有意向的家庭建议尽早完成资格评估与材料准备。

新政细节较多，逐条核对才能选对方案

四、土耳其：估值审查趋严，安全支付系统全面上线

土耳其投资入籍项目本周的看点集中在执行层面的收紧。据目前公开信息，房产路径最低投资额仍为40万美元（持有3年后可出售），基金与存款路径为50万美元，但合规审查已发生实质性变化：政府加强了对估值报告的审核力度，评估机构直接向系统上传报告，投资者无法干预估值结果——评估价低于40万美元，即使实际支付金额更高，土地注册局也会拒绝将房产登记为入籍合格投资。

此外，土耳其已上线强制性安全支付系统，所有房产交易资金必须通过土耳其银行体系流转，现金交易与境外直付不再被接受。尽职调查流程同步升级，覆盖国际制裁名单筛查与资金来源的实质性审查。数据显示，2025年土耳其投资入籍累计批准申请已超过2.5万份，中国投资者占比逐年上升，但申请驳回率也从2023年的8%升至2025年的15%，主要原因集中在估值不符、资金来源不清与文件不完整。

对计划办理土耳其护照的投资者而言，这三点值得特别留意：一是购房前务必完成持牌机构的预评估，确认估值达标后再签署正式合同；二是提前整理完整的资金来源证明，包括银行流水与完税记录；三是尽量通过合规渠道走完全部资金流程，避免因支付路径不合规影响申请。

五、趋势解读：收紧是主旋律，如何把握窗口期

纵观本周动态，"收紧"与"合规"构成了欧洲移民市场的主线。从爱尔兰直接关停，到葡萄牙购房移民关停、西班牙门槛抬高，再到希腊、马耳他、土耳其执行层面的全面严审，低门槛时代正在加速落幕。对申请人而言，这意味着两个层面的变化：

第一，门槛本身在变化。无论是希腊三档投资门槛（80万欧/40万欧/25万欧商改住），还是马耳他新政下的成本结构，不同区域、不同物业类型的差异越来越大，"闭眼选项目"的时代已经过去，选对路径比以往任何时候都重要。

第二，合规要求空前提高。资金来源证明、估值合规、真实投资落地——各国都在用更严格的标准过滤不合规申请。对于背景清晰、材料扎实的申请人，这反而是利好：市场清理了灰色操作，合规申请的确定性反而更高。

回顾欧洲移民史，每一轮门槛上调从官宣到生效往往只有几个月。对确有身份规划需求的家庭，建议尽早完成需求梳理、资金来源准备与方案比选，把"想清楚"做在"门槛落地"之前。具体政策细节请以各国官方公告为准，个案情况建议咨询专业机构做客观评估。

关于我们

作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，AT Express 中国 持续跟踪希腊、马耳他、塞浦路斯、土耳其等国家的最新政策动态，为客户提供从项目比选、文件准备、资金合规到递交获批的全流程服务。我们坚持客观评估、合规优先，帮助每一位客户在政策窗口期内做出清晰、稳妥的决策。

信息来源：希腊移民与庇护部第1/2026号官方通函及Law 5275/2026公开信息；Invest Greece黄金签证统计数据；马耳他Residency Malta Agency及Legal Notice 146/2025公开信息；土耳其环境与城市化部及官方公报公开信息；行业媒体综合报道（2026年8月）。本文为行业信息参考，不构成法律或投资建议。政策细节以各国官方公告为准。

政策窗口期不等人，早一步规划，多一分从容