希腊收紧购房居留执行—

部长强调现有规则将被执行，未宣布新法；实际投资低于门槛，或通过转租规避短租禁令，相关居留许可或被撤销。

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希腊部长释放强硬信号

当地时间 10 月 15 日，希腊移民与庇护部长塔诺斯·普莱夫里斯在雅典举行的 Prodexpo 2026 房地产会议上表示，政府将处理试图绕过黄金签证项目规则的交易，包括通过折扣或其他安排降低实际购房成本，以及借转租方式进行短期出租。

部长举例称，若房产以 25 万欧元成交，买家又通过租赁安排拿回 10 万欧元，表面成交金额与实际投入便不一致。他表示，若此类安排被认定为规避项目条件，相关居留许可将被撤销。

这里需要特别说明，新闻标题里的「撤销」并不代表希腊刚刚通过了一项新法。根据目前报道，普莱夫里斯是在公开强调现有规则的执行；短期出租禁令已有法律依据，针对返现等安排的处理则涉及主管部门的指引和调查程序。报道没有提到部长在会议上宣布新法案。

监管关注的重点，是房产交易的纸面金额和买家的实际投入是否一致。

例如，房屋合同写明价格达到适用门槛，但买卖双方另行约定返还一部分款项，或者通过没有合理依据的资金转移，让买家的实际支出降到门槛以下。返款可能被包装成现金返还、额外折扣，或由卖方、开发商通过租赁安排逐步支付。

对投资人来说，合同上写了多少并非少有关键。付款记录、退款安排和交易文件是否相互吻合，也可能成为审查内容。若房产中介或开发商宣传「低于门槛也能办」，投资人需要弄清这个价格如何形成、差额由谁承担，以及是否存在合同之外的补充约定。

另一类风险来自短期出租。希腊已对部分黄金签证房产实施短租限制，部长这次特别提到，通过转租给运营方，再由运营方按短期住宿方式出租，也可能被视为规避规定。

因此，签了一份看似长期的租约，并不一定能说明房产实际用途符合要求。如果租赁链条的最终结果，是将房产用于受限制的短期住宿，相关投资人仍可能面临居留许可被撤销等后果。

新闻报道中出现的 25 万欧元例子，容易让人误以为希腊黄金签证的房地产门槛普遍都是 25 万欧元。实际并非如此。

希腊在 2024 年调整了房地产投资门槛。一般而言，适用门槛会因房产所在地和投资类别而异，部分热门地区的门槛更高；25 万欧元门槛仍适用于特定类别，例如符合条件的商业用途转住宅项目或受保护建筑修复项目。具体条件需要结合房产所在地区、类别和适用规则判断。

所以，判断一笔交易是否踩线，不能只看「是不是低于 25 万欧元」。关键是先确认该房产适用哪一档门槛，再核对实际支付的金额和项目条件。

这轮表态传递出的信号很直接，希腊政府希望黄金签证投资带来真实、合规的资金投入，并让相关房产进入长期使用，而不是通过合同设计满足表面条件，再把资金返还或转向短租经营。

对正在看房的人，第一步是把交易结构看清楚。不要只听中介口头承诺，要求对方解释合同价格、付款路径、任何返款或租金保证，以及房产后续出租方式，并确保相关安排都能在正式文件中得到准确反映。

已经持有居留卡的投资人，也应重新检查自己的交易文件和租赁安排。若存在返款、保证租金、第三方运营或转租等复杂条款，建议在采取行动前让熟悉希腊移民与房地产规则的专业人士审阅。部长的表态并没有公开具体的个案认定标准或完整执法流程，不能仅凭新闻标题判断某份合同必然违规。

目前报道显示，部长是在强调现有规则将被执行，并没有宣布新法律。短期出租限制已有法律基础；涉及隐性返款的审查，还要看主管部门如何依据相关规则和指引处理。

部长明确表示，若转租被用来规避短租禁令，居留许可可能被撤销。但实际是否违规，需要结合房产类别、租赁关系、具体用途和适用规定判断。

不是。房地产门槛会因地区和项目类型不同而变化。25 万欧元只适用于特定类别，投资前应核实具体房产适用的金额和资格条件。

可以先核对购房合同、银行付款记录、补充协议、返款或租金安排，以及房产的实际出租方式。如发现文件或资金安排复杂，尽早咨询希腊当地移民或房地产专业人士。

黄金签证项目的规则、地区门槛和房产类别可能并不直观。若您正在评估希腊房产，建议先确认适用门槛，再让专业人士审阅付款、返款与出租条款。与其只听一句「可以办」，不如把每一笔资金如何流动、房屋之后如何使用，都落实到可核对的文件里。

政策仍在变化中，申请前建议先确认最新规则与自身资格。

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来源：据希腊媒体对 Prodexpo 2026 会议的报道综合整理