希腊购房居留2026年数据全解析 中国申请占比近半、续签率超六成

截至 2026 年 1 月，希腊黄金签证自 2022 年以来累计收到主申请人申请 38,086 份、已获批 26,629 份；中国申请人在首次获批主申请人中占 47.9%，在续签环节升至 65.6%。但热度数据之外，还有两件事必须同时讲清——门槛早已不是"25 万欧元起"，以及"零居住要求"与"华侨生联考"之间存在一个需要专门处理的矛盾。

市场热度是一回事，你的家庭适配哪一档门槛是另一回事。

一、总量与节奏：2022 年以来累计申请 38,086 份，已获批 26,629 份

根据希腊移民与庇护部公开数据（经多家机构转引），希腊黄金签证项目的核心指标如下：

关于这组数据，有两处口径需要先说清，否则很容易被带偏。

第一，38,086 份的统计区间是 2022 年至 2026 年 1 月，不是项目自 2013 年推出以来的全部历史。部分转载稿件把它写成"项目累计接收"，容易让人误以为这是十余年的总量。实际口径应以"统计区间内"为准。

第二，"申请量"是输入量，不等于获批量，也不等于实际完成资产配置的家庭数。11,147 份审理中的申请，既是市场热度的体现，也意味着审理周期与补件压力客观存在。对申请人而言，真正有意义的是"自己的条件是否清晰、材料是否完备"，而不是总申请量的高低。

二、国籍分布：中国占首次获批主申请人 47.9%，续签升至 65.6%

在主申请人层面，中国投资者的领先幅度是明显的：

计入家庭成员后，中国籍获批人数达 21,024 人，占初次获批家庭总数的 49.6%，接近半数；土耳其、黎巴嫩、伊朗分列第二至四位，占比分别为 16.8%、4.9% 和 4.7%。

口径提示：上述"占比"是首次获批主申请人（或家庭）口径，与第一部分"累计申请 38,086 份"不是同一个分母，因此各国份数相加会明显小于累计申请总量。另外，不同来源对同一比例存在 0.1—0.4 个百分点的差异（例如中国占比在不同稿件中分别写作 47.9%、48.0%、48.1%），因此本文以"占比区间"为参照、不把小数点后一位当成精确值。

续签环节的数据更能反映长期持有意愿，这一点上中国投资者的集中度进一步提高：

从 47.9% 到 65.6% 的跃升，是这组数据里信息量较大的一处。申请阶段是"决策意愿"的体现，续签阶段才是"实际使用体验"的检验——续签意味着这张卡在真实生活中被用到了、值回了成本。中国家庭在续签环节占比进一步提高，说明多数申请人不是短期投机，而是把希腊身份纳入了家庭的长期安排。但这也只是一个整体的留存信号，不等于"办了就一定好用"——具体到每个家庭，教育衔接、居住安排、税务身份等因素的差别很大，仍然要按自己的目标来评估。

先确认你走的是 80 万、40 万还是 25 万那一档，再谈房源和预算。

三、门槛早已不是"25 万欧元起"：三档并行，普通住宅起步 40 万欧元

这是市场上被误传最多的一点，也是本次数据解读中最需要纠偏的地方。"25 万欧元起"这个说法，容易让人以为 25 万欧元可以买希腊全国任意一套普通住宅——事实并非如此。自 2024 年门槛调整后，希腊黄金签证实行区域与物业类型分层的三档结构：

也就是说：普通住宅的起步门槛已经是 40 万欧元，25 万欧元只保留给两类特殊物业。任何标价低于 40 万欧元的普通住宅，都值得先问一句"它凭什么能走 25 万这一档"。此外还有三条容易被忽略的执行细节：

第一，必须通过购买单套房产达标。两人合买一套各占一半不行，买几套小房子累计凑门槛也不行——这一条在希腊移民与庇护部的政府通函中被重申为无例外条款。

第二，存在一个时间分界线。在《第 5100/2024 号法案》生效日（2024 年 8 月 31 日）之前已经是住宅用途的物业，不能通过"先改回非住宅、再改回住宅"的方式重新套用 25 万欧元门槛。

第三，部分档位的房产附带使用限制。按现行规则，通过较低门槛获得的房产在出租方式、用途登记等方面存在限制，具体条款须按所选档位逐项核对。这些限制会直接影响"以租养房"的可行性，必须在选房阶段就确认，而不是等到签完合同才发现。

四、希腊资格的真实价值，与三条必须说清的边界

希腊黄金签证的价值确实集中在三处：申根通行、子女教育、欧元资产配置。但市场上流传的表述普遍把这三项说得过于简单，落地时容易产生落差。以下三条边界，建议在决策前先弄明白：

其中"华侨生联考"这一条，较需要单独说清楚，因为它和希腊购房居留较大的卖点之间存在矛盾。根据教育部等部门的相关规定，华侨考生报考条件包括：

其一，考生本人及其父母一方均须取得住在国的长期或长期居留权——希腊永居符合这一项；其二，已在住在国连续居留 2 年，且 2 年内累计居留不少于 18 个月，其中考生本人须在报名前 2 年内在住在国实际累计居留不少于 18 个月。若未取得长期或永久居留权，则需以"连续 5 年以上合法居留资格 + 5 年内累计居留不少于 30 个月"的路径满足，且考生本人同样有对应的实际居住要求。此外还须注意：中国公民出国留学或因公务出国期间，不视为华侨。报名通常在每年 3 月进行（网上报名与现场确认两个阶段，华侨考生须现场确认），考试在每年 5 月第三个周末举行；自 2026 年起启用新版考试大纲，考试内容与题型结构有所调整。

把这两组要求放在一起看，结论很直接：希腊购房居留"无居住要求"的优势，和华侨生联考"考生本人须实际居住 18 个月"的要求，不可能同时成立。如果家庭的真实目标是走联考路径，那么孩子（以及至少一位家长）必须真正在希腊生活足够的时间，这是硬性门槛，无法用身份本身替代；如果家庭的真实目标只是拿一个欧洲身份、孩子继续在国内或第三国就读，那么就不应把联考作为决策理由。两条路都能走，但只能选一条——较怕的是照着"零居住"的宣传办了资格，三年后才发现孩子的居住时间根本不够。

五、这组数据背后的三个判断

第一，门槛上调之后申请量只是小幅回落，说明需求具备韧性。2024 年门槛调整、新增申请仍有 9,387 份；2025 年为 7,031 份，回落幅度有限。这一表现至少说明两件事：希腊项目在欧洲同类通道持续收紧的背景下，仍属于少数"政策保留"的选项；同时，符合新门槛的申请人（尤其是预算充足、目标明确的家庭）并未因涨价而放弃。但要注意，这不能反推为"以后一定更贵、所以必须现在办"——政策走向取决于多重因素，任何以"必然涨价"为前提的紧迫感都缺乏依据。

第二，真正在收窄的不是"机会"，而是"符合条件的选择空间"。这句话需要拆开理解。门槛是明文规则，只要达标就能申请；但结合三档结构看，问题出在房源端——25 万欧元档只对应商改住与历史建筑修复这两类物业，而这两类物业本身数量有限、且需完成用途变更；40 万欧元档又要求单套达标并满足面积条件。因此越到后期，"预算达标"与"房源达标"同时满足的选项会越少。这才是窗口期的真实含义：不是"办不了"，而是"可挑的余地变小"。

第三，判断"值不值得"，要看目标而不是看数据。60% 以上的续签占比说明多数持有人认为这张卡用得值，但每个家庭的目标不同，评估维度也应不同。如果核心诉求是子女教育，就必须先确认走哪条教育路径（在希腊本地就读 / 回国参加联考 / 赴第三国升学），因为三者的居住要求与时间安排完全不同；如果核心诉求是资产配置，就要重点核对档位对应的出租与用途限制、持有成本与退出流动性；如果核心诉求是出行便利与资格备份，那么门槛档位与区域选择的弹性最大。把目标定下来再选档位，而不是先看哪个门槛便宜。

关于我们

作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，AT Express 中国 长期跟踪希腊、马耳他、塞浦路斯等欧洲居留项目，以及土耳其与加勒比五国的护照类项目，为客户提供从方案设计、材料准备到落地安家的全流程支持。我们不承诺"协助推进"，只把政策原文、执行细节与风险边界如实讲清楚。如需了解自身条件适配哪一档门槛、教育路径与身份安排如何同步，欢迎联系我们做一次客观评估。

信息来源：希腊移民与庇护部公开的黄金签证统计数据（经多家机构转引，统计区间为 2022 年—2026 年 1 月）；希腊《第 5100/2024 号法案》及移民与庇护部关于三档投资门槛执行口径的政府通函；教育部等四部门《关于做好普通高校联合招收华侨港澳台学生工作的通知》（教学〔2018〕4 号）及 2026 年全国联招相关简章；申根区短期停留规则等公开资料。文中申请量、获批量、审理量与国籍占比均引自上述统计的公开转引口径，"占比"为首次获批主申请人（家庭）口径，与累计申请总量不是同一分母；不同来源对同一比例存在 0.1—0.4 个百分点差异，本文以区间为参照。三档投资门槛的适用范围、单套达标要求、用途变更时点限制等，均须以希腊官方最新规定及开发商正式报价为准；华侨生联考的报名条件、居住时间计算方式与考试大纲以教育主管部门当年公布的最新简章为准。本文仅为政策与数据解读，不构成移民、税务或投资建议。

身份、门槛与孩子教育的时间线，放在一起算才有效。