塞浦路斯帕福斯市区全新海景公寓 52套在售 户型价格与长期居留价值全解析

帕福斯市区一处分两期开发的海景公寓社区，规划 10 栋住宅楼、约 200 套公寓，步行约 10 分钟到海岸线；本批在售 52 套，从 Studio 到三卧、室内面积 37—146㎡，Net 价 €26.5 万起，统一交付日为 2028 年 10 月 30 日——户型、价格区间、出租方案与永居适用性，逐项说清。

想知道这批房源的哪一档户型才真正踩得到永居门槛？先看逐套价格。

一、项目概况：帕福斯市区 10 栋楼约 200 套公寓，分两期开发

该公寓社区位于塞浦路斯帕福斯市区（Pafos Town）。用项目方资料里的一句话形容它的位置——它不只是在帕福斯，而是就在这座城市的核心地带：被成片成熟树木环绕，步行约 10 分钟即可抵达海岸线，同时距离市区的文化场馆、餐饮与商业配套都在几分钟车程内。

帕福斯这座城市本身值得一说：它被联合国教科文组织列入世界文化与自然双重遗产名录，古城遗址可追溯数千年，包括古剧场、马赛克地画、中世纪城堡与地下陵墓。对以度假自住或长期持有为目的的家庭来说，这种"有历史、有生活、有海滩"的城区环境，是帕福斯区别于纯度假区的重要一点。

项目整体规划 10 栋建筑风格各异的住宅楼、约 200 套公寓，并分两期推进：1A 期为四栋住宅楼，配套一座度假式泳池与专属儿童泳池、共享景观花园；1B 期再增六栋住宅楼，增设酒店式迎宾大堂、第二座度假式泳池与儿童戏水池，并落地精品便利店与迷你超市、健康水疗中心、餐厅、儿童俱乐部与社区活动空间。分期的意义在于：先交付的一批可以先形成居住氛围与配套运行，后一批再补足商业与康体业态。

二、户型解析：从 Studio 到三卧，室内 37—146㎡

项目楼书列有 一卧、两卧、三卧三档平面。需要提醒的是：这里的"面积"有三层口径——室内覆盖面积（Covered Area）、有顶阳台/露台面积（Covered Balcony）、以及把阳台与公摊一并计入的总覆盖面积（Total Covered Area）。购房比价时应统一口径，否则容易高估或低估实际使用空间。各档户型的基本参数如下：

从在售结构看，1A 期以三卧为主（室内 133—146㎡），1B 期以两卧为主（室内 82—85㎡），另有一套 Studio。若以家庭长期自住为目标，1A 期三卧的 179—216㎡ 总覆盖面积更宽裕；若以出租持有、控制总价为目标，1B 期两卧是更务实的选择。

三、52 套在售房源价格：Net €26.5 万—€99.5 万

根据开发商 2026 年 4 月 3 日版价目表，该项目当前在售 52 套，Net 总货值约 €32,261,000；全部房源统一交付日为 2028 年 10 月 30 日。按户型分组的区间如下（Net 价，不含增值税）：

增值税（增值税）需单独计算，这是较容易低估的一笔成本。价目表同时列出三档口径：Net 价、按 5% 计、按 19% 计。以两卧中较低价的一档 €515,000 为例——Net €515,000，按 5% 计为 €540,750，按 19% 计则为 €612,850，两者相差近 €9.8 万。三卧最高一档 €995,000 按 19% 计将接近 €118.4 万。

塞浦路斯 5% 优惠税率的适用条件相当严格，通常涉及"首套自住住宅""面积上限""持有年限"等多重要求，超出限额部分仍按 19% 计征。投资者能否适用、适用多少面积，须以开发商正式报价及您的税务顾问核定结果为准，不应默认按 5% 测算预算。

另需说明一点：在这份 2026 年 4 月版价目表中，部分房源被标注适用于开发商的出租（返租）方案。这类标注会直接影响付款结构与后续使用安排，是否适用、具体条款如何，须以开发商当期正式方案文本为准，不能仅凭价目表上的一个星号做判断。

同一户型不同楼层、朝向差价不小，先拿到逐套价再比较。

四、位置与配套：步行 10 分钟到海岸线

该社区的区位逻辑是"城区配套 + 近海距离"。据项目资料，步行约 10 分钟可达海滨，同时处于帕福斯市区的成熟街区之内，日常生活高度依赖城市本身而非社区内部闭环。这对两类买家意义不同：对长期自住家庭，意味着学校、医疗、商超、餐厅都在既有城市体系里，不需要等待新区成熟；对出租持有者，则意味着租客来源不局限于度假客，也包括本地与长期外派客群。

需要客观说明的是，上述配套大多属于1B 期范畴，而交付时点为 2028 年 10 月。也就是说，先期入住的业主会经历一段"配套逐步到位"的过程。这是期房项目的常规节奏，但应当计入持有规划，而不是按交付即可享用的状态来预期。

五、与塞浦路斯长期居留的关联：门槛、税务与三条提醒

门槛匹配要看具体户型，不能看项目起价。塞浦路斯快速通道永居（Regulation 6(2)）现行要求为购买价值不低于 30 万欧元（另加增值税）的一手住宅，并证明来自塞浦路斯境外的稳定年收入——主申请人至少 5 万欧元，配偶增加 1.5 万欧元，每名未成年子女增加 1 万欧元；持有期间须维持投资与医疗保险，并每两年登陆塞浦路斯一次。对照本项目：少有的 Studio（€265,000）低于 30 万欧元门槛，不能单独用于 6(2) 申请；两卧起（€51.1 万起）及以上均高于门槛。此前有客户以为"买项目里价格较低的一套就能办身份"，这一步必须逐套核对。

税务需逐项看待，不能笼统说"零税"。购买环节涉及增值税（5% / 19%，按条件核定）与一次性过户印花税（按房产价值阶梯计征）；持有环节虽已取消年度不动产税，但仍有市政税与垃圾清运等地方性费用；未来出售时可能涉及资本利得税。若同时考虑成为塞浦路斯税务居民，非税务居籍 身份可在 17 个纳税年度内豁免境外股息与大部分利息的特别防卫捐（SDC），但这属于税务居民资格规划的范畴，与购房本身是两件事。具体税负请由具备当地资质的税务顾问逐项核定。

三条客观提醒：

第一，长期居留 ≠ 公民申请。6(2) 通道取得的是永久居留权，不直接通向塞浦路斯护照或欧盟公民身份；归化入籍是独立程序，须满足连续居住年限、语言等法定条件，两者不应混为一谈。

第二，这是期房，交付在 2028 年 10 月。本文价格取自开发商 2026 年 4 月 3 日版价目表；房源销控与价格随时变动，增值税口径、楼层朝向差价均需以开发商当日正式报价单为准。期房还意味着两到三年的等待期——这段时间的资金成本与租金空窗，应当计入整体持有成本。

第三，出租方案的条款要看合同主体与退出条件。返租/托管类方案的核心不是收益率数字，而是运营主体是谁、分成机制如何、空置期如何承担、提前退出是否有违约责任。这些必须在签约前逐条落实为文本，而不是停留在口头承诺。

关于我们

AT Express 中国 作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，深耕希腊、马耳他、塞浦路斯、土耳其及加勒比护照等项目，为客户提供从身份规划、税务合规到落地安家的一站式服务。我们在中国和塞浦路斯均设有常驻办事处，为您提供全流程服务支持。

信息来源：项目方官方介绍资料（中文版、英文版）及在售价目表（2026 年 4 月 3 日版）、塞浦路斯移民条例 Regulation 6(2) 公开条款等资料整理。文中面积、户型、套数、价格、交付日期均引自上述项目文件，房源销控与价格随时变动，一切以开发商正式报价及近期销控表为准；增值税适用税率、税务处理方式及永居申请条件须由具备当地资质的税务与法律顾问核定，本文仅为信息解读，不构成移民、税务或法律意见。

52 套在售，两卧三卧销控都不宽裕，先确认能踩到门槛的户型。