葡萄牙购房居留逆势激增72%，政府新政拟推税收优惠

房产通道关闭三年后，葡萄牙黄金签证的资金几乎全部流向基金。但关于「税制大利好」和「积压已清除」的说法与官方口径有落差，本文按可核对的数据逐项说明。

基金标的筛选与税务身份规划是两件事，需要分开评估。顾问可为您梳理可行路径。

房产通道关闭后，结构发生了什么变化

葡萄牙在 2023 年 10 月通过立法（Decree-Law 10/2023，10 月 6 日生效）取消了黄金签证的全部房地产投资路径，包括旧城改造类与低密度地区购房。政策目的明确：抑制住房投机，把资金引向生产性领域。

这项调整至今没有被推翻，房产通道也没有恢复。目前 50 万欧元的合格基金投资是主要路径，资金须投入在葡萄牙证券市场委员会（CMVM）注册的基金，并至少持有 5 年。AIMA 自 2025 年 3 月起对基金实行强制预审，只有通过预批的标的才可用于申请。

结构变化的数据比较清楚：据 AIMA 披露，2024 年基金投资约占获批申请的七成，2026 年第一季度已升至 85% 以上。截至 2026 年，市场上约有 50 只合格基金，封闭式产品因更契合 5 年持有期而占申请量的九成以上。

关于「增长 72%」这类说法：市场上流传的增长率存在多个版本，统计口径（按获批人数、按投资额、按申请递交量）并不统一，目前没有可核对的官方版本来支撑具体百分比。本文不引用这类无法溯源的增长数字，只采用 AIMA、CMVM 以及议会的公开披露。

基金通道的实际门槛和容易踩的坑

50 万欧元是起点，不是总成本。实际支出还包括基金管理费、律师费、税务代表费、生物信息采集与制卡费用，以及维持 5 年期间的年度成本。基金层面还需看锁定期、赎回条款和退出机制。

几个需要提前确认的点：

• 标的必须在 CMVM 注册且通过 AIMA 预批，销售方口头保证不够

• 封闭式基金锁定期常为 7 至 10 年，长于身份所需的 5 年，资金灵活性要提前规划

• 基金不本金存在风险，历史回报不代表未来表现，宣传材料里的预期收益需要看审计报告而非推介页

• 更换基金通常影响资格连续性，不宜按短期理财思路操作

税制：原 NHR 已终止，现行方案是 IFICI

这是市面上信息最混乱的一块，需要先把时间线摆清楚。

原 NHR 已经关闭，不是「即将调整」

葡萄牙的原非惯居民税制（NHR）已于 2024 年 1 月 1 日起停止接受新申请，过渡期在 2025 年 3 月 31 日结束。已经持有 NHR 身份的人可以按原 10 年期限走完，但没有新申请通道了。

替代方案是 IFICI，而且已经运行两年

取代 NHR 的是「科研与创新税收激励」（IFICI，常被称为 NHR 2.0）。它的核心是：符合条件的葡萄牙境内职业收入，按 20% 统一税率征收，最长 10 年，对照标准累进税率最高 48%。

关键限制在于「符合条件」四个字。IFICI 只覆盖科研、技术与 IT、创新、高等教育、绿色能源、医疗等特定高附加值职业，通常要求申请人具备本科以上学历加 3 年相关经验，或博士学位，且受雇单位本身要满足研发或出口比例等实质要求。此外，申请人在此前 5 年内不能是葡萄牙税务居民。

境外收入的处理，没有传闻中那么宽

在 IFICI 下，大部分境外来源收入（境外就业与自雇所得、租金、资本利得、股息）一般可免于葡萄牙征税。但有两个必须说清的前提：

一是养老金明确不在优惠范围内。境外养老金没有免税待遇，也没有 20% 的优惠税率，而是并入其他收入按累进税率征税，最高可达 48%。这一点与原 NHR 有本质区别——旧制度对境外养老金适用 10% 的统一税率。冲着「退休后低税养老」去葡萄牙的家庭，需要重新算账。

二是优惠与身份是两套体系。持有购房居留不会自动获得 IFICI 资格，投资居留身份本身不附带税收优惠；能不能享受，取决于申请人从事的职业和受雇结构。每年还需重新提交资格证明，未在规定期限内申请（通常为成为税务居民次年的 1 月 15 日前）无法追溯补办，当年即按普通税率纳税。

需要澄清的两个流传说法：其一，目前没有「长期居民统一税率 16%」的立法方案，这一数字查不到任何官方依据，现行替代方案是 20% 的 IFICI。其二，IFICI 已在 2024 年落地实施，不是「政府正在制定的新政」，把它描述为待出台的利好，会让人误判时间窗口。

审理进度：积压还在，瓶颈已经移位

2026 年 10 月 7 日，葡萄牙部长会议主席安东尼奥·莱唐·阿马罗在议会宪法事务委员会披露了最新数据，这组数字值得完整看：

这组数据的含义需要拆开看。预约量大不等于审批量大：30,000 个预约对应 6,000 份审结，转化率约两成，说明卡点已经从「约不到时间」转移到「生物信息采集之后迟迟不出决定」。按当前审结速度推算，年内完成剩余四万份并不现实，政府的目标与实际进度之间存在明显缺口。

对新申请人：全流程数字化后，材料齐全的个案在早期环节推进较快，但实务上仍建议按 18 至 24 个月规划从递交到首次拿到居留卡的周期。对早年按纸质流程递交、至今仍在排队的申请人：拿到预约只是进度的开始，不是结果。

另有一项流程改善：自 2026 年 2 月 16 日起，黄金签证续签可在线办理，不再需要本人到场预约。同时申请人可以线上查询案件进度。

欧盟其他资产配置居留项目的同期变化

把葡萄牙放在欧盟整体趋势里看，会更清楚它的位置。几个常被拿来对比的项目，近两年都发生了实质变化：

需要提醒的是，把「某国关停」直接读成「葡萄牙更值得投」并不严谨。各国调整的方向不同，有的是关闭通道，有的是抬高门槛，有的是限制用途。判断依据应是申请人自身的资金结构、居住意愿和税务身份安排，而不是别国关停带来的紧迫感。

基金标的合规性、资金路径与税务身份需要同步设计，建议先做一轮可行性核对。

居住要求与家庭随行

关于居住天数，一个流传很广的错误是「每两年住 28 天」。现行要求是：第一年住满 7 天，之后每两年住满 14 天。这个门槛确实很低，但没有 28 天这一档。同时要注意，低居住要求与申请税务居民身份是两回事——若要享受 IFICI，就需要满足税务居民认定条件（通常为一年内在葡停留超过 183 天，或在葡萄牙拥有 habitual residence），两者无法同时兼得。

家庭随行方面，主申请人可携带配偶、未成年子女以及双方父母（须证明经济依附），子女成年后的续签资格需按具体年龄和依附状态判断。持居留卡可在申根区短期停留，任意 180 天内累计不超过 90 天。

这套方案适合谁，不适合谁

相对适合

能够接受 5 年以上资金锁定、希望以较低实际居住要求持有欧洲居留身份、且家庭成员较多需要覆盖双方父母的家庭。基金路径不涉及房产维护和出租管理，对不打算长期居住的申请人反而更省事。

不适合

把黄金签证当作「低税身份」来买的人。投资居留身份不附带税收优惠，IFICI 与职业资格绑定，退休家庭和普通远程工作者基本用不上。同样不适合短期套利者——5 年持有期、封闭式基金更长的锁定期、以及当前的审理节奏，都与短期资金安排不匹配。

常见问题

还能在葡萄牙买房办购房居留吗？

不能。房产路径已于 2023 年 10 月取消，至今未恢复。买房可以作为自住或投资，但不能用于申请黄金签证。

购房居留持有人能自动享受 20% 优惠税率吗？

不能。20% 是 IFICI 的税率，适用于从事合格职业的人士，与是否持有黄金签证无关。退休金收入不适用该优惠。

现在申请要等多久？

新申请建议按 18 至 24 个月规划。存量积压案件的等待时间更长，部分个案已超过两年，取决于生物信息采集之后的审结速度。

基金资产配置本金存在风险吗？

不本金存在风险。基金属于市场化投资产品，存在净值波动和退出不确定性。宣传材料中的预期收益率不构成承诺，决策前应查阅基金的审计报告、投资策略和赎回条款。

把三件事分开看，判断会更清楚

葡萄牙黄金签证的现状可以概括为三句话：房产通道已关闭，基金通道仍在运行且合规要求趋严；税务优惠与居留身份是两套体系，不能打包理解；积压案件正在处理，但速度低于官方目标。

对正在评估的家庭，建议把「居留身份」「资金去向」「税务身份」作为三个独立问题分别确认，再判断是否适合自己。政策与数据以官方最新公布为准，本文涉及的金额、门槛与进度均为 2026 年 10 月口径。

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来源：据葡萄牙 AIMA 与 CMVM 公开数据、2026 年 10 月 7 日议会宪法事务委员会披露内容、葡萄牙税务主管部门关于 IFICI 的规定，以及西班牙、马耳他、希腊相关主管部门公开信息综合整理。政策随时调整，具体以官方最新公布为准。

基金标的选择与身份规划同步进行，越早核对越能避免资金与时间双重损失。