塞浦路斯5%房产增值税优惠政策延长至2026年底

塞浦路斯议会近期正式通过决议，将首套自住房产5%增值税优惠税率的过渡期延长至2026年12月31日。该决定于2026年4月24日刊登在《塞浦路斯共和国官方公报》（第5089号）。

一、政策背景——两套规则并行，过渡期即将关闭

塞浦路斯新建住宅房产交易适用19% 的标准增值税率。为支持公民购买首套自住房，政府允许符合条件的个人适用5% 的优惠税率。

2023年6月16日，塞浦路斯通过第42(I)/2023号法律，对首套自住房5%增值税的适用条件进行了大幅收紧。新法将优惠税率适用范围从此前的前200平方米缩减至前130平方米，并新增了价值上限。

关键区别在于：新法适用于2023年10月31日之后提交规划许可申请的项目。在此之前已提交申请或已获得规划许可的项目，可继续适用旧法（过渡期规则） ——即5%税率覆盖前200平方米，且无总面积和总价上限。

2026年4月，议会通过第109(I)/2026号法律，将过渡期适用旧法的申报截止时间延长至2026年12月31日。在以下情形中，纳税人可在该日期前向税务专员提交申请：

• 规划许可申请已于2023年10月31日前提交或已获批

• 建筑许可于2025年1月1日之后签发，或截至2026年12月31日仍未签发

二、新法下的税率适用规则（2027年1月1日起全面执行）

自2027年1月1日起，所有纳税人将统一适用新法框架。新法规则如下：

重要提示：

• 前130平方米适用5%的前提是总价≤35万欧元

• 若总面积超过190平方米或总价超过47.5万欧元，整套房产均按19%征税，不存在“部分适用5%”的情形

• 优惠税率要求购房者将房产用作永久主要居所，且持有满10年；若在10年内出售或出租，需按比例补缴5%与19%的税差

三、实际案例对比——新旧法下税负差异显著

案例一：大面积别墅（200平方米，60万欧元）

选择适用旧法的项目，可节省 8.4万欧元（约 72万人民币）。

案例二：高端公寓（150平方米，40万欧元）

⚠️ 税负增加：约 7,500 欧元

四、建议重点关注的资产配置群体

以下类型的购房者应充分利用当前约8个月的过渡窗口期：

• 计划购置面积超过150平方米的别墅或联排住宅

• 预算超过40万欧元的高端公寓买家

• 希望以首套自住名义享受全额5% 优惠税率的购房者

建议优先筛选已获批适用旧法（全房5%）的现房或准现房项目，确保在2026年底前完成购房合同签署。

五、行动路径——三步锁定优惠税率

1. 确认项目资格——核查项目是否在2023年10月31日前已提交规划许可申请，从而适用旧法

2. 评估房产参数——若适用新法，确认面积、总价是否落在5%优惠门槛内

3. 窗口期内完成交易——在2026年12月31日前完成购房合同签署及增值税申报