8月第四周海外定居要闻：希腊购房居留申请暴跌44% 签发量反涨21%
本周（8月22日—8月28日）移民市场核心焦点集中在希腊：黄金签证上半年新申请同比暴跌44%，签发量却逆势反涨21%；希腊同时酝酿"组合房产+长期出租"的新居留类别。葡萄牙黄金签证资金则明显转向加密基金，马耳他MPRP继续保持稳定。一文速览本周五大变化。
黄金签证窗口正在收窄，不确定哪条路径还适合自己？
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一、希腊购房居留"退潮"：上半年新申请暴跌44%，签发量却反涨21%
本周最受关注的数据来自希腊移民与庇护部。2026 年 1 至 6 月，希腊黄金签证共收到 2,551 份投资者首次居留许可申请，较 2025 年同期的 4,553 份大幅下降 44%；其中 6 月单月新申请仅 395 份。按前七个月口径统计，累计新申请 3,086 份，同比下降约 39%。
一个看似矛盾的现象是：新申请锐减的同时，签发量不降反升。2026 年上半年希腊共签发 4,919 份新的黄金签证投资者居留许可，比去年同期的 4,057 份增长 21%。原因在于，这批复审结果大量来自 2024、2025 年"抢跑"期提交的旧申请——当时投资者赶在门槛上调前集中入市，如今这批积压正在陆续出清。
申请量下滑的核心原因清晰：雅典、塞萨洛尼基及热门岛屿门槛已上调至 80 万欧元，其余地区 40 万欧元，仅"商改住"与保护性建筑修复保留 25 万欧元通道；同时短租（Airbnb 式）被全面禁止，违规最高罚款 5 万欧元并可吊销身份。多位业内人士指出，这更多是需求结构重塑而非市场崩塌——门槛提高挤出了投机性买家，25 万欧元商改住正成为新申请的主流。
二、希腊酝酿新居留类别：组合房产+长期出租，目前仍在公共咨询
与申请量下滑并行的一条重要信号，是希腊政府正在酝酿一种全新的申请人居留类别。希腊社会凝聚力与家庭部在 2026 年 6 月 18 日就《2026—2035 国家住房政策战略》启动公共咨询，其中一项提案允许投资者通过收购多套房产的组合（而非现行"单套房产"模式）申请黄金签证，条件是这些房产须全部投入长期租赁，明确排除短租用途。
需要特别提醒：这目前只是公共咨询阶段的提案，尚未成为法律。现行有效的门槛与路径仍以《第 5100/2024 号法》及金融投资、创业签证路径为准。若该类别最终落地，将为"愿意长期持有、接受稳定租金回报"的投资者打开一条新通道，但落地时间与细则均未确定，需持续跟踪。
三、葡萄牙购房居留资金转向CMVM加密基金，购房通道已彻底关闭
葡萄牙黄金签证自 2023 年 10 月取消房产投资后，50 万欧元基金资产配置已成为主流路径。本周一个值得注意的新趋势是：部分资金开始流入围绕比特币资产构建的合规基金。
按现行规则，合格基金须由葡萄牙证监会（CMVM）监管、期限至少 5 年、至少 60% 资产投向葡萄牙本地企业、且不得直接或间接投资房地产。近期出现的"Bitizenship Portugal Fund"等新基金，正是在满足上述条件的前提下，通过持有葡萄牙企业的比特币资产或包装 ETF 敞口来实现合规。需要强调的是：直接持有比特币本身并不能作为合格资产配置，合规载体是"基金份额"而非加密钱包。
对普通家庭而言，加密基金的波动性远高于传统房产，风险偏好不匹配者应谨慎。葡萄牙的吸引力仍在于：持基金路径可享受每年仅需平均居住 7 天的超低居住要求，且永居年限为 5 年（入籍则延长至 10 年）。
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四、马耳他MPRP保持稳定：审批4-6个月，一家四代海外定居
在欧洲大陆整体收紧的背景下，马耳他永久居留计划（MPRP）本周继续扮演"稳定器"角色。马耳他作为欧盟、申根、欧元区、英联邦"四位一体"国家，MPRP 的核心优势在于无居住要求、纯英语环境以及一家四代随行（29 岁以下未婚且经济依赖的子女、双方父母及祖父母均可携带）。
费用结构上，租房模式为：政府捐款 3.7 万欧元 + 行政管理费 6 万欧元 + 慈善捐款 2,000 欧元 + 年租 1.4 万欧元起（至少 5 年）；购房模式则需购置 37.5 万欧元以上房产。资产要求为 50 万欧元总资产（含 15 万流动）或 65 万欧元总资产（含 7.5 万流动）。当前审批周期约 4-6 个月，"先预批后投资"的模式对风险敏感的家庭较为友好。
五、欧洲基金型购房居留成主流，四国路径差异拉大
从本周动态可以清晰看到一条主线：房产型购房居留逐步退潮，基金型路线成为欧洲主流。葡萄牙（50 万欧基金）、希腊（35 万欧另类投资基金 / 25 万欧创业签证）、匈牙利（25 万欧房地产基金）、意大利（25 万欧初创 / 50 万欧公司）四国的基金门槛、居住要求与入籍年限差异正在显著拉大。
对申请人而言，最需要警惕的不是"哪国更便宜"，而是把"基金收益率"与"资格确定性"混为一谈。基金是金融资产，存在本金波动风险；身份是合规结果，取决于政策与材料。越是在窗口收窄期，越应把"身份能否如期落地"放在第一位，投资收益应视为附加项而非决策前提。
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AT Express 中国 作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，深耕希腊、马耳他、塞浦路斯、土耳其及加勒比护照等项目，为客户提供从身份规划、税务合规到落地安家的一站式服务。
信息来源：希腊移民与庇护部 2026 年上半年黄金签证数据（腾讯新闻、网易新闻 8/27 报道）、IMI Daily《Greek Golden Visa Applications Down 39% in 2026》、GrowIN Portugal《Golden Visa Money Pivots to Crypto Funds》、希腊《2026—2035 国家住房政策战略》公共咨询文件、Residency Malta Agency MPRP 政策、Aegir Global 匈牙利 对比 葡萄牙对比、GoAbroad.Travel 2026 黄金签证国家汇总等公开资料整理。文中门槛、周期、入籍年限均以各国官方最新规定为准，本文仅为信息汇总，不构成移民或法律意见。
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