9月第二周海外定居要闻汇总：拉脱维亚关停购房通道，希腊加税，塞浦路斯申根待定

这一周，欧洲身份规划接连出现三件大事：运行16年的拉脱维亚购房移民确定9月15日退出历史舞台，希腊宣布2027年起把非欧盟买家转让税从3%提到15%，塞浦路斯申根入盟则正式进入理事会审议环节。加上加勒比居住要求全面落地，本周的关键词只有一个——窗口正在收窄。

担心自己看中的通道在办理途中关闭或涨价？

一、拉脱维亚正式关停购房与存款通道，9月15日生效

本周确定性较高的一则消息来自波罗的海。9月9日，多家国际移民媒体报道，拉脱维亚运行了16年的"黄金签证"——即通过购房或银行存款换取临时居留的投资移民计划——已随新版《移民法》的颁布正式终止。该法于6月11日由议会以65票对17票通过，总统林克维奇斯曾退回要求二次审议，议会于8月20日微调后重新通过，9月1日在官方公报《Latvijas Vēstnesis》上公布，9月15日正式生效。

两条被永久关闭的路径分别是：25万欧元购房（约29万美元）与28万欧元银行存款（约32.4万美元）。按过渡安排，9月14日（含）之前递交至公民与海外定居事务局（OCMA）的申请仍按旧规审理，可保留五年期居留许可；9月15日起，这两个入口彻底关闭。

需要注意两个细节。第一，新法保留了15万欧元的基金路径，但承接资金的国有另类投资基金"实体尚未设立"，需等待单独立法，政府给出的实施细则截止日为2027年12月1日——换句话说，路径写在法条里，入口还没造出来。第二，新法明确把俄罗斯与白俄罗斯公民排除在所有投资路径之外；同时，A2级拉脱维亚语能力要求被引入多数居留许可的续签环节，对现有持卡人的续签构成新的现实门槛。

二、希腊：非欧盟买家转让税拟从3%上调至15%

9月5日至6日，希腊总理米佐塔基斯在第90届塞萨洛尼基国际博览会（TIF）发表年度演讲时宣布：非欧盟买家购买希腊住宅类房产的转让税，将从现行的3%上调至15%，预计2027年1月1日起生效。商业地产、土地及其他非住宅业态不在本次调整范围内。

需要强调：这是加税，不是关停。希腊黄金签证的三轨制框架仍然保留——阿提卡（雅典及比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超3,100人的岛屿为80万欧元；希腊其他地区为40万欧元；商改住与古迹修复项目为25万欧元。但交易环节的成本会显著抬升：

从实操角度看，25万欧元商改住项目"几乎无法规避"新税率的可能性较大：这类房源初始属性虽为商业地产，但为符合黄金签证申请标准，必须在过户前完成合法用途变更、转为住宅属性，因此投资人办理产权过户、缴纳税费时，房源的登记属性已经是住宅。此外，希腊现行转让税还叠加按税额3%征收的市政附加税（综合约3.09%），若附加税维持联动，综合税率将更高。对已经在推进过户流程的家庭而言，争取在2026年12月31日前完成产权登记，是锁定现行税率的关键节点；国籍相关法律因国而异，请以您所在国家的法律规定为准。

想知道自己手上的方案是否会受新政影响？

三、塞浦路斯申根入盟：进入理事会审议，但表决日期未定

塞浦路斯本周继续成为欧洲身份话题的焦点。欧盟委员会已于8月14日正式通过对塞浦路斯技术准备度的积极评估，并建议将其入盟请求"优先审议"，该报告按计划于9月提交欧盟理事会。9月5日，塞浦路斯总统赫里斯托祖利季斯在尼科西亚会晤欧洲理事会主席科斯塔，当面推动"尽快作出政治决定"。

但截至9月9日，理事会尚未排定表决日期。入盟须由司法与内政部长理事会（JHA Council）全体一致通过——即现有25个欧盟申根成员国无一反对。即使政治决定通过，随后还有约六个月的实施期，参照罗马尼亚与保加利亚的先例（2023年12月获批，空海边境2024年3月开放、陆路边境迟至2025年1月），政治决定与边境真正开放之间，往往相隔一年以上。目前业内较为务实的判断是：落地时间更可能在2027年底至2028年初，而非今年。

两个待解问题仍悬而未决：一是绿线9个过境点如何执行申根数字出入境系统（EES），塞方主张不在此部署，欧盟官员质疑其行政可行性；二是英属基地区（阿克罗蒂里与泽凯利亚）如何对待。此外还有一个常被忽略的影响：目前停留塞浦路斯的天数不计入申根90/180天额度，入盟后将计入——对把塞浦路斯当作欧洲据点、同时使用申根免签额度旅行的人士而言，这实际上是一种"天数缩水"。当然，对持有塞浦路斯居留许可的人士而言，入盟的正面意义更大：居留卡的移动性价值将向希腊、马耳他看齐。

四、加勒比五国：居住要求与统一监管同步落地

加勒比投资入籍板块本周延续"规范化"主线。区域统一监管机构东加勒比投资入籍监管局（ECCIRA）按计划于2026年9月启动，运营总部设在格林纳达，五国已完成配套立法；统一许可、统一尽职调查、强制面试与生物识别、共享拒签信息、区域最低投资底线20万美元等机制正式进入执行阶段。

居住要求方面，格林纳达自2026年9月起新增"获批后五年内累计居住满30天"的要求（首年至少5天）；圣基茨自2026年1月8日起引入居住要求，五年内累计30天、主申请人首年须亲居至少7天；安提瓜在保留五年累计5天基础要求的同时，新增了"获批后任意三个自然年度内累计10天"的灵活执行选项。多米尼克与圣卢西亚目前仍无强制居住天数要求。加上欧盟此前致函五国、要求其在2028年6月前逐步关停投资入籍计划，加勒比护照的"零成本持有"时代已基本结束，未来比拼的是合规质量而非最低价格。

五、马耳他MPRP：费用框架维持稳定，2026年底前递交可锁定现行条件

在一片收紧声中，马耳他永久居留计划（MPRP）本周显得相对平静。现行费用框架维持不变：政府捐款37,000欧元、行政费60,000欧元（15,000+45,000）、强制慈善捐款2,000欧元，房产端为购房不低于375,000欧元或租房不低于14,000欧元/年（须持有至少五年），资产门槛为总资产50万欧元（含15万欧元流动）或总资产65万欧元（含7.5万欧元流动），成年附属申请人每人7,500欧元。四代同移政策延续，无强制居住要求。

值得关注的是过渡安排：已公布的LN195/2026新政将于2027年1月1日生效，但在2026年12月31日前提交申请的家庭，可按现行条件沿用至2031年12月31日。此外，MPRP审理期间可申请临时居留许可（LN146），有效期一年可续，首笔15,000欧元行政费已包含在60,000欧元总额内，无需额外支付——这为希望尽快落地欧洲的家庭提供了一个过渡方案。需要提醒的是，"MPRP四个月获批"是旧印象，按当前公开信息，从递交到拿卡整体大致在8至14个月区间，背景调查通常需三个月起。

作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，AT Express 中国 长期跟进希腊、塞浦路斯、马耳他、土耳其及加勒比诸国身份项目的政策与数据变化。我们在中国和塞浦路斯均设有常驻办事处，为您提供全流程服务支持。

信息来源：VisasUpdate（2026年9月9日）关于拉脱维亚新《移民法》的报道、IMI Daily、拉脱维亚官方公报 Latvijas Vēstnesis（2026年9月1日）；希腊总理第90届塞萨洛尼基国际博览会演讲（2026年9月5—6日）、希腊官方住房政策门户、Travel And Tour World、环球出国希腊律师解读；欧盟委员会对塞浦路斯准备度评估（2026年8月14日）、Cyprus Mail（2026年9月6日）、Cyprus FAQ、Coates Global；OECS/ECCIRA公开文件、各国投资入籍局公告；Residency Malta Agency、马耳他MPRP官方规则及LN 195/2026。以上内容基于公开信息整理，各项政策均处动态调整中，具体门槛、费率与时间安排以各国官方最新公告及专业顾问核定为准。

窗口收窄期，早一步规划，就少一分被动。