希腊高端房产需求破61亿欧元 英国买家为何暴增60%

2026年上半年，希腊高端住宅询盘总额达到61.1亿欧元，同比上升35%，创下该机构统计以来的同期最高值；英国买家询盘量同比大增60%，占比升至17.4%——希腊房产的买家结构，正在发生近十年最明显的一次变化。

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一、61.1亿欧元：一组数字看懂希腊高端房产的新阶段

这份数据来自 Greece Sotheby's International Realty 发布的《2026年上半年希腊高端房产市场报告》。报告统计的是买方询盘金额（按需求金额口径归一化），不是成交额，但方向性信号同样清晰：需求金额创下该公司统计以来的同期上限值，同比上升35%，比五年趋势线高出19%。

报告还提到一个细节：新建的品牌住宅（branded residences）在建项目，单价已明显高于雅典滨海区的平均水平，部分超过 26,000 欧元/㎡；米科诺斯的中位要价也达到约 10,938 欧元/㎡，仍居全国最高。这说明希腊市场的价格分层越来越清晰——核心地段的稀缺资产与普通住宅，已经基本是两条不同的价格曲线。

二、买家结构变了：英国买家同比 +60%，欧洲资金整体加仓

如果只看需求总额，容易忽略更重要的变化：是谁在买。按报告披露的询盘占比，2026年上半年的买家来源呈现出明显的"多元化 + 高金额"特征：

英国买家的崛起，与一项税制变化直接相关。2025年4月，英国正式取消沿用两百余年的"非定居者（non-dom）"税制，大量在英国际高净值家庭的原有税务安排需要重新规划。报告披露了一组很有说服力的数据：在该机构的成交记录中，非定居居民买家在2024年之前完全没有出现，到2025年已占到成交量的29%，其中英国籍买家占全部非定居交易的53%。

希腊之所以能承接这部分资金，是因为它手里刚好有一张对位的牌——面向符合条件的新税务居民，境外来源收入可选择每年10万欧元定额税，适用期最长15年。一边是有家庭需要重新安排税务落点，另一边是有现成的定额税制度，资金的流向就不难理解了。报告同时提到，希腊在2026年首次实现五大评级机构全部给出投资级评级，债务占GDP比重较峰值下降约50个百分点——这些宏观条件，也构成了买方决策的一部分。

三、中国家庭的位置：约48%的申请量，但诉求完全不同

把这份高端市场报告，与希腊黄金签证的官方数据放在一起看，会发现一个很有意思的错位：中国家庭是购房居留申请量较大的来源群体，但并不是希腊高端房产市场的主要买家。

根据希腊移民与庇护部公开数据，中国申请人约占希腊黄金签证全部申请量的48%，连续多年位居前列；截至2026年6月，希腊黄金签证累计收到41,039份申请、已签发31,632份，其中中国籍有效主申请约11,921份，占比约47.7%。但同期数据也显示，2026年前7个月首次申请约3,086份，同比下降约39%；上半年约2,551份，同比下降约44%。与此同时，签发量反而上升——上半年签发4,919份，同比增长约21%，截至7月底活跃许可达34,278份。

这组"申请降、签发升"的组合，反映的是存量积压正在被消化，而新增需求在回落，而不是市场失灵。至于中国家庭与英国买家的差异，本质上是两类不同的需求：

• 英国/欧美买家的驱动：税务落点 + 生活方式 + 资产配置，偏好雅典滨海、米科诺斯等稀缺海滨资产，询盘金额动辄500万欧元以上。

• 中国家庭的驱动：居留身份 + 子女教育 + 资产分散，通常聚焦在25万至40万欧元这一档的门槛性房源，核心诉求是"把身份办稳"，而不是追求资产升值弹性。

也就是说，高端市场的热度与中国家庭常买的房源区间并不重叠。看到"需求破61亿欧元"就判断"希腊房价又要大涨"是不准确的；反过来，认为"高端市场火热说明普通房源没人要"也同样片面。真正需要关注的，是核心区门槛性房源的实际供给与交易税费的变化。

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四、三个容易被误读的信号

第一，询盘量不等于成交量，价格预期决定成交速度。报告披露，希腊高端房源从挂牌到签约平均需要238天；定价合理的房源中41%可在半年内成交，而挂牌价偏高的房源，有近39%在进入市场一年以上才完成交易。对买方来说，这意味着"溢价空间"确实存在，但前提是能准确判断合理价位；对卖方而言，挂牌价与市场预期的偏离，代价是时间。

第二，高端市场的数据不能直接套用到门槛性房源上。61.1亿欧元是高端细分市场的询盘口径，且其中约70%的需求金额集中在500万欧元以上的房源。中国家庭常买的25万至40万欧元区间，供需逻辑、议价空间、出租回报都与高端市场不同，需要用各自的市场数据来判断，而不是用总量数据下结论。

第三，税务居民资格与居留资格是两件事。持有希腊黄金签证永居卡，本身并不会自动成为希腊税务居民；而10万欧元定额税（Article 5A）也有独立门槛——通常要求申请人在过去8年中有7年非希腊税务居民，并完成不低于50万欧元的希腊投资，随行家属还需按人追加。是否适合，需要结合家庭整体的税务居民状态、资产结构和实际居住安排来判断，不能简单按照"买房就能规划税务"来理解。

另外提醒一个正在临近的时间节点：希腊政府已宣布将非欧盟买家的住宅类房产转让税从3%上调至15%，执行时间确认为2027年7月1日。对于已确定要在希腊购房的家庭，过户时点是一个需要提前规划的变量。

五、对中国家庭的参考意义：三个务实判断

一是不要用"外资抢购"的叙事替自己做决策。英国买家涌入高端市场，说明希腊资产的国际认可度在提升，这是好事；但他们的目标资产、持有逻辑、税务身份安排都与国内家庭不同。中国家庭更该问的是：我的预算能覆盖哪个区域、这套房能不能满足身份要求、每年的持有成本是多少。

二是把交易税费纳入决策时间表。希腊的三档投资门槛（80万/40万/25万欧元）目前未变，但转让税上调有明确执行日。这意味着"什么时候完成过户"本身就会影响总成本，而不是只影响房产价格。相关测算需要以正式税务意见和过户时点为准。

三是资格规划优先于价格判断。希腊黄金签证的核心价值在于的欧洲永居、无长期居住要求、可续签，以及子女教育与资产配置的联动空间。房价的短期波动不应成为启动或放弃的主要原因；反过来说，如果预算只能勉强覆盖房款、留不出税费与持有成本的余地，那也许需要重新评估方案。

最后做一句客观提示：本文引用的市场报告为单一机构的询盘口径数据，反映的是需求侧意愿，不等同于全市场成交实况；希腊黄金签证的门槛、税费与审批细则均可能调整，具体方案请以官方最新公告、开发商正式报价及专业税务意见为准。

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信息来源：Greece Sotheby's International Realty《The State of Greek Luxury Property: Mid-Year 2026》（2026年7月16日发布）；希腊移民与庇护部黄金签证公开统计数据（2026年6月、7月口径）；希腊国家经济与财政部关于住宅类房产转让税调整的说明（2026年9月）；ANA-MPA、Voria.gr、The European 相关报道；希腊 Article 5A 非定居税务居民制度公开规则。

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