9月第三周海外定居要闻汇总：希腊转让税窗口延至2027年7月，加勒比五国的关键月份不是2028

这一周的消息有一个共同特征：真正的截止日期，都比标题上写的那个更早。希腊把15%转让税的起征日往后推了半年，却同时端出了一份十年住房战略；加勒比五国在9月必须完成两项硬动作，决定它们命运的那份欧盟报告在12月；爱尔兰则明确表示，已经住了四年多的人也要按新标准重算。

担心自己锁定的通道在办理途中改规则、涨成本？

一、希腊：非欧盟买家转让税翻五倍已定，但生效日推迟到2027年7月1日

这是本周确定性较高、也较直接关系到购房成本的一则消息。希腊政府此前宣布，将非欧盟买家的房产转让税从3%提高到15%，一周之内，生效日期从原预期的2027年1月1日推迟至2027年7月1日，同时将法人买家排除在加税范围之外。

这项调整的力度需要放在实际税负里看。希腊的房产转让税另附带3%的市政附加，因此个人买家的实际负担是从3.09%升到15.45%。以雅典一套80万欧元的黄金签证标的为例，仅转让税一项，差额就约9.6万欧元。

有两点需要在规划时写进备忘录。第一，这不是"窗口延长"的利好，而只是时间表的推迟。税率已经写进政策方向，推迟后留下的是约十个月的缓冲期，对于确实要走购房路径的家庭，这十个月是可以用来完成选房、尽调、过户的实质窗口。第二，适用范围有边界：只针对住宅类物业，只针对自然人买家，法人结构不受影响；同时希腊本地执业人士对该措施的法律依据存在公开质疑，未来政府是否重新调整仍有变数。

二、希腊再出一份十年住房战略：拟给购房居留增设"长租组合"类别

同样发生在希腊，但性质完全不同。《国家住房政策战略2026—2035》已在政府公报正式刊发，共50项措施、配套预算超过65亿欧元。其中与身份规划直接相关的一条是：为资产配置居留计划增设"组合房产"类别——允许非欧盟投资者购买多套房产（而非现行要求的单套达标）来申请居留许可，前提是全部房产只能用于长期出租，一律不得上架短租平台，并配套使用状况监测机制。

门槛方面，新类别拟与现行分档并行：商改住与受保护历史建筑修复类25万欧元；全国大部分地区40万欧元；阿提卡大区（雅典全境）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及常住人口超3100人的岛屿为80万欧元。短租一旦被查实，将触发5万欧元行政罚款，并可能伴随居留许可的撤销。

但必须把话说清楚：这目前是一份战略文件，不是法律。组合房产类别尚无实施细则、启动日期与配套行政程序，现阶段申请仍按既有规则办理。对存量投资人，"不溯及过往"原则继续适用。

同一份战略披露的数据，比新类别本身更有参考价值。希腊移民与庇护部数据显示，2026年上半年黄金签证新增首次居留许可申请2,551份，而2025年同期为4,553份，同比减少约44%；同期发放新许可4,919份，同比增长约21%——申请在降、审批在放，说明积压正在被消化。新申请的绝大多数仍集中在25万至40万欧元的区间，80万欧元档的需求占比很小。

这组数字值得反复看：希腊房产的外国买家，绝大多数不是冲身份来的。这意味着评估希腊时，先把房子的居住与出租价值算清楚，再把资格当作附带的制度红利，顺序比反过来更稳。2026年外国买家的主要来源国为美国、荷兰、德国、英国；需求最集中的区域是克里特岛（42.9%）、伯罗奔尼撒（22.9%）与爱奥尼亚群岛（12.7%）。

想知道自己更适合走现行购房路径，还是等长租组合类别落地？

三、加勒比五国：2028年是标题，12月才是真正的节点

加勒比投资入籍项目本周进入了一个密集的执行期。多米尼克总理斯凯里特9月12日表示，东加勒比五国（安提瓜和巴布达、多米尼克、格林纳达、圣基茨和尼维斯、圣卢西亚）计划在9月底前派高级别代表团前往布鲁塞尔，与欧盟委员会、欧盟理事会及欧盟外交与安全政策高级代表会谈，但具体日期尚未敲定。

事件的起点是2026年6月25日欧盟内政与移民委员布鲁纳发出的信函：要求安提瓜和巴布达在2028年6月1日前终止其公民计划计划，并给出24个月的过渡期。安提瓜已于7月7日公布回函并公开拒绝单方面退出，其余四国尚未公布。

真正需要在9月内完成的，是两项由加勒比国家自己掌控的临时措施：一是完全排除受欧盟限制性措施约束的申请人；二是对所有国籍的申请人强化背景审查。与此同时，东加勒比投资入籍监管局（ECCIRA）确认在9月正式运作，总部设在格林纳达，将统一登记申请人及拒签记录、强制生物识别、统一代理与尽调机构标准，并实行五年护照有效期、护照须本人亲自领取。

法律依据是2025年12月10日刊登于《欧盟官方公报》、20天后生效的Regulation (欧盟) 2025/2441。它的关键设计在于：把"运营公民计划计划"本身列为暂停申根免签的独立理由，与项目尽调做得好不好无关。这也解释了为什么五国当前的努力重心不是争辩标准高低，而是争取在12月报告出台前建立可被接受的合规事实。

对申请人的实际含义有三层。第一，五国的审查强度会同时抬升，材料准备周期与补件概率都会上升，但获批后的可辩护性也更强。第二，申根免签目前是一项"审查中的待遇"，而不是旅行证件的固定属性，评估加勒比护照时不能把它当作永久条件来计价。第三，五国内部反应并不一致——有总理公开感谢欧盟的"相互尊重"，也有官员直言对方"铁了心要关掉这些项目"，谈判结果存在真实不确定性。

四、爱尔兰：公民申请居住期拟从5年拉到8年，且不给过渡豁免

爱尔兰内阁9月9日批准《2026年爱尔兰国籍与公民身份（修订）法案》的优先起草，这是爱尔兰数十年来幅度最大的一次归化制度改革。核心变化是把归化入籍的合格居住期从5年延长至8年，并新增语言测试、公民与社会政治测试，以及经济自立证明。

最需要留意的一条是过渡安排。司法部长奥卡拉汉已向媒体确认，该法案不含"祖父条款"——即便在新法生效前已合法居住满4年10个月的人，仍需满足8年的新门槛。用时长看，8年将成为西欧最长的入籍等待期，而爱尔兰正是过去几年大量技术移民选择的目的地之一。

目前该法案仍处于"批准优先起草"阶段，需走完议会程序才生效，条款可能在审议中被修改。政府目标是在2026年底前完成立法。对已经按5年周期规划爱尔兰的家庭，务实的做法是立刻重新核算自己的居住时间与资格状态，而不是等细则公布。

五、其他四条值得记一笔的动向

国籍相关法律因国而异，请以您所在国家的法律规定为准。国籍相关法律因国而异，请以您所在国家的法律规定为准。据国际移民媒体报道，基民盟已起草提案，希望推翻这一改动，背景是州选举结果变化。目前尚未通过，仍在草案阶段。对持有德国居留、正在规划第二本护照的人，这一条值得持续跟踪：如果反转落地，护照类身份可能需要面对一次"二选一"。

新西兰：购房居留新增长租房资产配置路径。新西兰的积极投资者签证（AIP）把"建房出租"（build-to-rent）纳入合格投资清单，与本国住房建设目标挂钩。该签证2025年4月改革后拆分为增长类与平衡类，增长类门槛从1500万纽币降至500万纽币、周期由4年缩短至3年并取消英语要求；截至2026年9月初已收到900多份申请，投资总额接近50亿纽币，超八成申请人选择增长类。在全球普遍收紧的背景下，这是少见的"加开门"方向。

迪拜：法院判决购房居留房产诈骗案，责令退还约465万迪拉姆。判决为过去一年阿联酋黄金签证相关的诈骗案件画上句号，其中包括虚假"终身签证"推销和根本不存在的居留权销售。对申请人的直接提醒是：付款前，先到相关政府名录核实经办机构的注册资质。这一条对任何国家的项目都适用。

加拿大：创业海外定居通道收紧。加拿大移民部门的新表述指向以"高影响企业家"替代现行创业签证（Start-Up Visa），2026年联邦商业类别的接收目标仅为500个。另据国际行业统计，比利时自2026年1月新资本利得税制生效后，成为第17个对离境者征收退出税（exit tax）的国家——再次说明：资格规划不等于税务规划，第二本旅行证件本身不会改变你在哪里被征税。

关于我们

作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，AT Express 中国 长期跟踪希腊、马耳他、塞浦路斯等欧洲居留项目，以及土耳其与加勒比五国的护照类项目，为客户提供从方案设计、材料准备到落地安家的全流程支持。我们不承诺"协助推进"，只把政策原文、执行细节与风险边界如实讲清楚。如需了解自身条件适配哪条路径，欢迎联系我们做一次客观评估。

信息来源：希腊总理办公室与希腊政府公报（National Strategy for Housing Policy 2026–2035）；希腊国家经济与财政部关于房产转让税的说明（2026年9月）；希腊移民与庇护部黄金签证公开数据（2026年上半年）；希腊媒体 OT.gr、Athens News／rua.gr（2026年9月）；Investment Migration Insider（IMI Daily，2026年9月12日、9月14日）；Alpha Immigration Associates《Investment Migration This Week》（2026年9月14日）；欧盟 Regulation (欧盟) 2025/2441（《欧盟官方公报》2025年12月10日）；欧盟委员会内政与移民委员2026年6月25日致加勒比五国信函；东加勒比中央银行货币委员会第113次会议纪要（2026年7月10日）；东加勒比投资入籍监管局（ECCIRA）公开文件；爱尔兰司法部、内政与移民事务部新闻稿（2026年9月9日）；爱尔兰国家广播电视台 RTÉ（2026年9月17日）；Envoy Global 法案跟踪通报；新西兰移民局积极投资者签证（AIP）政策文件与新西兰住房、建筑部长公开表述；iWorld 行业分析（2026年9月15日）；Freedom Files《European Golden Visas by Real Estate in 2026》；加拿大移民、难民及公民部（IRCC）公开信息。

说明：本文为公开信息整理，各项政策的最终条款、生效时间与实施细节可能调整，具体以官方公告及主管机关审核结果为准。文中数据仅用于信息参考，不构成任何法律、税务或投资建议。

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