塞浦路斯拟限制非欧盟公民购地：修法进展与购房长期居留影响

2026年9月，塞浦路斯议会与政府正在联合推进不动产取得相关法律的修订，讨论对非欧盟国家公民购置土地设置新的限制；与此同时，"外国人买走了塞浦路斯一半房产"的说法在议会引发争论。这两件事需要分开看：前者是尚未表决的立法进程，后者是可以被数据检验的统计口径。对正在规划购房永居的家庭来说，真正值得关心的是——限制的边界划在哪里，以及它会不会碰到自己要走的那条路。

担心购地限制会影响自己的塞浦路斯永居计划？

一、修法目前讨论什么：三项限制，适用对象并不相同

先把状态说清楚：截至本文发布，相关修订仍处于议会与政府共同起草与讨论阶段，尚未提交全体会议表决，也没有生效日期。这一点很重要——市场上有把讨论中的草案当作既成政策的说法，在判断自己的方案之前，需要先把"已生效"与"在讨论"分开。

根据塞浦路斯媒体报道的政府草案内容，目前讨论集中在三个方向，而这三项的适用对象并不一样：

这里有一个容易被忽略的细节：第三行的机场周边限制并不是新政策，而是早已存在的现行规定，并且对所有买家一视同仁。把它与"新增限制"混在一起看，会高估政策变化的幅度。

关于立法时间表，塞浦路斯内政部长 Constantinos Ioannou 在回应媒体询问时给出了明确表态：修订案提交全体会议表决的时机"不取决于政府，而取决于议会"。换言之，这是一个进度尚未确定的立法变量，不适合按已生效政策来安排时间表。

推动这轮讨论的，是议会中部分议员提出的两点主张：一是外国人已经占到全部房产交易的"一半"；二是在停火线、军事设施、机场、港口等敏感地点周边的购地行为，构成了安全层面的考量。这两点主张，第二点属于政策判断，第一点则可以直接用登记数据来检验。

二、"外国人买走一半房产"：这个数字在统计口径上站不住

塞浦路斯土地登记机构记录的是两类不同的登记事件，这一点是理解全部数据的前提：

第一类是已存入的销售合同（deposited contract of sale）。这类登记常见于尚未取得独立产权证的新建房或期房，也可能出现在其他延迟过户的交易中。

第二类是已完成的过户（completed transfer），即法律所有权在土地登记机构完成转移。

同一处房产可能先出现在合同数据里，之后才出现在过户数据里。因此这两组数字既不能相加，也不能当作等价口径来互换使用——这正是"外国人占一半"这一说法产生偏差的技术原因。

塞浦路斯房地产数据分析机构 Ask Wire 首席执行官 Pavlos Loizou 就此给出了分层数据。他的结论是：这个说法"对，也不对"。

按这个口径，更接近事实的表述是：外国买家参与的交易约占合同的 42%，而不是一半；在已完成过户的统计中约占 20%。如果按本次修法的针对性——即只针对非欧盟公民——来取数，合同口径约为 27%，完成过户口径则只有约 10% 至 12%。

但趋势本身是真实的，这一点不必回避。2025年，外国关联的合同活动增长 16.5%，全部合同市场增长 14.7%；2026年1—8月，外国关联活动较2025年同期约高出 20.4%。也就是说，外资参与度确实在上升，只是"上升"和"占一半"是两个不同的判断。

想先判断自己计划购买的物业，会不会落入拟限制的范围？

三、外资是不是房价上涨的主因？现有数据给不出这个结论

议员的第二个主张，是外国买家推高了房价、把本地买家挤出市场。这一判断在数据层面同样缺少支撑，Loizou 给出了三个具体的反例。

反例一：交易占比与价格涨幅并不同步。帕福斯是外国买家交易占比较高的地区，但它的房价并不是涨得较快的；法马古斯塔区的外国买家交易占比约为 46.5%，而该区的住房价格指数几乎没有变化。

反例二：本地买家和外国买家买的根本不是同一类房子。外国买家主要集中在已完工或新建的高价公寓、大户型住宅、大型商业资产和开发用地；本地买家则更活跃于低价段住宅、乡村不动产、自建住宅地块和农业用地。两个群体在细分市场上的重叠度，远低于"同一个市场被抢"所暗示的程度。

反例三：缺少地块级的公开数据。要证实"外国人大量购买机场、港口、军事设施或停火线附近地块"，需要具体到地块的公开登记数据，而目前并不存在这样一层数据可以支撑该结论。

他同时指出了一个确实存在、且更值得关注的问题：登记在塞浦路斯或欧洲公司名下的不动产，其终所有人的透明度有限。塞浦路斯审计署 2025年9月的一份报告提到，当时有 9,746 份处于有效状态的转让协议，登记机构无法按当事人国籍进行拆分。这意味着，"外国人持有量"这个数字本身，在技术上是无法被精确统计的。

对市场需求的判断，Loizou 的表述是中性的：外国需求确实在上升，需要被持续监测；但安全考量、住房可负担性和投资政策，需要的是不同的数据和不同的工具，不能合并成一个结论。

四、对购房长期居留家庭的实际影响：关键在于"买地"和"买房"不是一回事

把政策讨论放回个人方案层面，需要先做一次概念上的区分。目前讨论中的限制方向，落点在土地购置——军事营地周边、农业区域——以及机场周边的距离限制。而塞浦路斯购房永居（Regulation 6(2) 投资者快速通道）的核心要求，是购买价值不低于 30 万欧元（不含增值税）的合规一手住宅，且必须直接向开发企业购买新建物业，二手房不适用这条通道。

也就是说，"买一栋已备案的一手住宅"与"买一块农地或开发用地"，是两类性质不同的行为，受到的法律约束也不在同一个条文体系里。这并不等于可以忽视政策变化，而是说明：在评估影响时，需要先明确自己要买的是什么类别的标的，再对应去看哪一条规则。

另外几个与方案直接相关的要点也一并列在这里：

关于已获批或已递交的申请：法律修订通常不溯及既往，但具体是否包含过渡安排、过渡期如何设定，要看最终通过的正式文本。在文本公布之前，任何关于"老申请人不受影响"的结论都只能是推测。稳妥的做法是以自己案件的实际递交节点和主管机关的正式通知为准。

关于选址：无论修法是否通过，军事设施、机场、港口周边本来就是需要额外核实地块性质与规划限制的区域。把"避开敏感区域"作为常规尽调动作，比等政策落地后再调整更实际。

关于资格性质：塞浦路斯永居（Regulation 6(2)）授予的是永久居留许可，不是国籍，也不是欧盟护照；塞浦路斯自 2020年11月起已废止投资入籍项目。同时，塞浦路斯目前尚未加入申根区。这两个边界与购地限制是相互独立的事项，规划时应当分别确认，避免混为一谈。

五、把不确定性变成动作清单：接下来盯哪三个信号

政策还在走程序，方案却不能停在原地。对正在推进塞浦路斯购房永居的家庭，下面这份清单可以直接用。

最后回到判断本身。这轮讨论反映的是塞浦路斯在吸引外资与保障本地住房之间的一次再平衡，属于市场成熟过程中常见的调整，而不是项目方向的逆转。对申请人而言，最没有价值的反应是两种极端：把它当成"即将关门"而仓促决策，或者当成"与己无关"而忽略尽调。真正有用的动作，是把标的类别核清楚、把资金来源与合规文件准备扎实、把立法进度作为常规跟踪项。

政策原文与执行细则始终是可靠的依据。在正式文本公布之前，任何对结果的预判都应当标注为判断，而不是结论。

关于我们

作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，AT Express 中国 长期跟踪塞浦路斯、希腊、马耳他等欧洲居留项目，以及土耳其与加勒比五国的护照类项目，为客户提供从方案设计、材料准备到落地安家的全流程支持。我们在中国和塞浦路斯均设有常驻办事处，可就地核实房源备案资质与地块性质。我们不承诺"协助推进"，只把政策原文、执行细节与风险边界如实讲清楚。如需了解自身条件适配哪条路径，欢迎联系我们做一次客观评估。

信息来源：Cyprus Mail 2026年9月13日报道《Are foreign buyers driving up Cyprus property prices?》（含塞浦路斯内政部长 Constantinos Ioannou 关于修订案范围与表决时机的公开表态）；Ask Wire 首席执行官 Pavlos Loizou 就土地登记数据口径的说明（2025年全年及2026年1—8月合同与过户数据）；塞浦路斯土地与测量局登记口径说明（销售合同登记与所有权转移登记为两类不同登记事件）；塞浦路斯审计署2025年9月报告关于 9,746 份转让协议无法按国籍拆分的内容；塞浦路斯《外国人及移民条例》Regulation 6(2) 关于投资者永久居留的现行要求。

说明：本文所引修订内容均为公开报道中的草案讨论方向，相关条款尚未经塞浦路斯议会全体会议表决，亦无生效日期，最终内容以政府正式公布的法律文本为准。文中统计数据来源为第三方分析机构口径，与官方登记数据可能在统计时点与分类方式上存在差异。购房永居的申请条件、投资门槛与审核要求可能调整，具体以塞浦路斯主管机关官方公告及个案审核结果为准。本文为公开政策信息整理与分析，不构成任何法律、税务或投资建议。

政策还在走程序，方案可以先行一步。先把标的类别和合规路径核对清楚。