塞浦路斯房地产市场创下新纪录

2025 年塞浦路斯房产销售合同登记量升至 18,114 份，为 2007 年以来最高水平，同比增长 14.7%。同期转移金额增长约 10%，低于合同数量增速，成交结构正在向中低价位移动。进入 2026 年，市场延续强势，前三季 14,969 份，同比增长 14%。

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成交量创近十八年新高

据塞浦路斯土地与调查部数据，2025 年全国共登记销售合同 18,114 份，2024 年为 15,797 份，同比增长 14.7%。这是 2007 年以来的最高水平，也是连续第三年增长。

把这个数字放回十年周期看会更清楚。2013 年银行业危机之后，塞浦路斯房产市场经历了长时间的调整，2015 年全年登记量一度只有 4,952 份。从 4,952 份恢复到 18,114 份，十年间增长约 3.7 倍。其中 2024 年仅增长 1.5%，2025 年重新回到两位数增速，说明这一轮增长并非单边直线，2025 年的回升包含了前一年低基数的影响。

同期房产转移金额超过 47 亿欧元，同比增长约 10%，转移笔数微增 0.77%。合同数量增速快于转移金额增速，这组关系值得留意：成交量在扩张，但成交单价的重心在下移。

区域格局：五个区域全部实现正增长

与 2024 年仅全国微增的情况不同，2025 年五个区域同步增长。

利马索尔：成交量较大，增速起步

利马索尔以 5,563 份合同继续居首，但 10.6% 的增速在五个区域中最低。它的转移金额约 17 亿欧元，仍为全国最高，约占全国转移总额的三分之一。量在放缓、金额维持高位，代表单笔金额依然领先，这一组合通常出现在价格已处于高位、市场趋于成熟的阶段。

尼科西亚：转移金额首次突破 10 亿欧元

首都合同数增长 16.7%，转移金额从 2024 年的约 9.5 亿欧元升至约 11 亿欧元。尼科西亚的买家以本地居民为主，需求来自就业、教育与医疗资源，增长更接近实际居住需求推动，对外部资金的依赖程度低于沿海城市。

拉纳卡：增速上限

拉纳卡合同数增长 18.5%，在五个区域中较快，转移金额从约 6.37 亿欧元升至约 6.99 亿欧元。它的基数相对较低，单价水平也明显低于利马索尔，是近年承接价格外溢需求较多的区域。

帕福斯：合同增加，金额下降

帕福斯是少有出现指标背离的区域。合同数增长 14.8%，但转移金额从 9.83 亿欧元小幅降至 9.69 亿欧元，转移笔数从 3,727 笔降至 3,415 笔。合同增加而金额与笔数下降，说明成交重心向总价更低的房源移动。判断帕福斯市场时，只看合同数增长会得出与实际情况相反的结论。

价格：公寓与房屋的涨幅相差三倍

塞浦路斯中央银行住宅价格指数显示，2026 年第一季度全国房价同比上涨 7.5%，环比上涨 2.3%。其中公寓同比上涨 10.8%，独立住宅同比上涨 3.0%。

公寓涨幅是房屋的三倍多，这个分化比总指数更具参考价值。过去几年进入市场的资金高度集中在公寓，尤其是沿海城市的公寓，价格反应也集中在这一品类。对买家而言，这意味着「市场整体上涨 7.5%」并不等于自己关注的房源也涨了这个幅度——需要分区域、分品类看。

涨幅本身也在收窄。把 2026 年第一季度的 7.5% 与 2025 年的水平比较，价格上涨的方向没有改变，但速度已经放缓。

租金回落，原因在供给端

2025 年下半年起，塞浦路斯部分城市的租金出现多年来的首次实质回调。以新建两居室为例，三四年前月租约 1,200 欧元的房源，目前多数回落至 1,000 欧元左右。以尼科西亚为参照，两居室公寓的典型挂牌租金约在 996 欧元/月区间，与这一水平吻合。

租金下行的直接原因是供给增加。2025 年塞浦路斯获批的住宅单元数为 16,171 套，同比增长约 43%，对应申报造价约 40 亿欧元，是有记录以来规模较大的一批审批。建筑许可通常领先实际交付 1 至 3 年，这一批许可对应的交付高峰大致落在 2027 至 2028 年。

需要说明的是，2025 年许可数量的大幅跳升有一部分来自制度因素。2024 年年中，建筑发证权限移交至新的地方自治机构，此前积压的申请在系统切换后集中放行。因此不宜把 43% 全部理解为开发商对新需求的判断。但即便扣除这部分影响，未来两年交付量上升的方向是确定的。

这条供给逻辑对不同买家的意义不同。计划长期持有并出租的买家，需要把未来两年的竞争性供给纳入空置率假设；仅用于身份规划、不依赖租金收入的买家，影响主要落在资产的转售时点选择上。

税费、面积与用途会相互影响。如果您正在比较不同总价的房源，可以把预算与家庭情况告诉我们，由顾问先做一轮条件筛选。

各城市新建两居室价格区间

按市场机构的估算，新建两居室的价格大致为：利马索尔约 34 万欧元，帕福斯约 32 万欧元，拉纳卡 26 至 28 万欧元，尼科西亚约 24 万欧元。这类数字对应的是新建、两居、位置较好的项目，属于特定产品的报价区间，与区域均价不是同一口径。

作为对照，以 2025 年新建房产的成交均价看，利马索尔公寓均价超过 42.5 万欧元、房屋均价约 58.3 万欧元；尼科西亚公寓均价约 19 万欧元、房屋约 31.5 万欧元。两居室报价高于区域公寓均价属于正常情况，因为户型面积大于区域平均水平，但两套数字不能相互替代。

实际价格随项目位置、楼层、装修标准与交付时间浮动较大，比较时应索取同一项目的逐套价目表，并确认报价是否含增值税。塞浦路斯新房标准增值税率为 19%，符合条件的首套自住可适用 5% 的优惠税率。

买家结构：本地买家接近六成

2025 年全部成交中，塞浦路斯本地买家占 59.9%（10,859 份），非欧盟买家占 26.5%（4,809 份），欧盟其他国家买家占 13.5%（2,446 份）。本地买家接近六成，与 2020 至 2022 年外国买家接近半数的结构相比，占比明显回升。

本地需求回升有两个可观察的支撑条件。一是融资成本下行，欧洲央行进入降息周期后，按揭利率较 2023 年高点明显回落；二是银行对自住型房贷的态度更为积极，审批通过率与贷款成数均有改善。

不过外国买家与本地买家的偏好并不一致，这一点在不同区域表现得尤其清楚。尼科西亚的买家以本地居民为主，外国买家占比较低，购买动机集中在自住与子女教育；帕福斯的非欧盟买家数量超过本地买家，购买动机更多关联度假使用与租赁收益。同样是购房，两类需求对应的房型、地段与持有周期差别很大。

2026 年购房成本的三项变化

2026 年塞浦路斯在房产交易税费上有几项实质调整，直接影响预算测算。

其中增值税优惠的时间窗口值得单独留意。对于自住且符合首套条件的购房者，2026 年内完成与 2027 年完成，适用面积从 200 平方米缩至 130 平方米，并新增价格与面积上限。面积较大的房源，两种时点的税负差异不小。此外，若在十年内出售或出租该房产，需按剩余年限比例补缴与 19% 税率的差额，这一条对先自住后出租的规划构成实质约束。

2026 年前三季：连续第四年刷新纪录

2026 年 1 至 9 月，全国登记销售合同 14,969 份，较上年同期增加 1,796 份，同比增长 14%。这一数字已达到 2025 年全年的 83%。按前三季月均 1,663 份的节奏推算，全年将接近 20,000 份。

2026 年至今每个月都超过上年同月，其中 8 个月增幅在两位数以上。7 月单月 2,040 份，创下有记录以来的最高月度水平；8 月因季节性因素回落至 1,241 份，仍高于上年同期 10%。

与 2025 年的区域格局相比，2026 年的增量明显集中在利马索尔与帕福斯两地，两者合计贡献了 1,796 份增量中的约三分之二。同期外国买家约占合同总量的 41.9%。

转移登记方面，2026 年 1 至 7 月共登记 11,522 笔转移、涉及 12,857 处房产，申报价值约 27 亿欧元，已达 2025 年全年 47 亿欧元的 57%。其中利马索尔约 10.84 亿欧元，占全国四成。

另需说明一项时间背景：塞浦路斯于 2026 年 1 月至 6 月担任欧盟理事会轮值主席国，任期已于 6 月底结束，7 月起由爱尔兰接任。轮值主席国影响的是欧盟层面的议程设置，与本国房产交易规则、居留审批标准之间没有直接关联。

两个应该在购房前算清的数字

毛租金回报与净回报的差距

据 RICS Cyprus 与 KPMG 的物业指数，2026 年第一季度塞浦路斯公寓的毛租金回报率约 5.44%，独立住宅约 2.97%，零售类 5.77%，写字楼 5.60%。这是毛回报口径：扣除物业管理费、维修支出、空置期、租金所得税（累进至 35%）与中介佣金后，净回报通常明显低于这一水平。独立住宅的毛回报不到公寓的一半，这一点在比较公寓与别墅时经常被忽略。

可负担性对退出时点的影响

塞浦路斯房地产经纪人注册委员会主席 Marinos Kineyirou 在评价 2025 年数据时，把可负担住房列为 2026 年的核心问题，指出房价已经上涨，需要为难以负担自住房的家庭寻找方案。这一判断来自行业内部，与市场持续向好的整体叙事并存，值得在评估转售时点纳入考虑：如果本地购买力跟不上价格涨幅，未来转售的承接方将更多依赖外国买家，而外国买家的需求波动性更大。

房产与居留是两套独立条件

房产市场行情与居留资格适用两套独立规则。塞浦路斯永居对房产有明确要求，现行标准为一手住宅不低于 30 万欧元、不含增值税、款项自境外汇入。市场成交量的高低不改变这些门槛。

同时，用于申请居留的房产在用途上可能受到限制。若购房目的包含租金收益，签约前应取得当地持牌律师的书面意见。

如何理解当前的市场阶段

把 2025 年全年与 2026 年前三季放在一起看，塞浦路斯房产市场处于成交量高位、价格涨幅收窄、供给即将放量的阶段。

成交量高位意味着流动性较好，转售等待时间较短；涨幅收窄意味着买入即升值的假设需要更谨慎地验证；供给放量意味着两年后同类房源的竞争会更激烈。这三点同时成立并不矛盾，它们是同一周期在不同指标上的表现。

对以自住或身份为主要目的的买家，周期细节的影响相对有限，重点应放在房源合规性、产权清晰度与长期持有成本上。对以租金收益或资产配置为主要目的的买家，入场价格与退出时点的权重更高，需要把上述供给数据与回报率口径一并纳入测算。

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数据来源：塞浦路斯土地与调查部销售合同与转移登记数据；塞浦路斯中央银行住宅价格指数 2026 年第一季度；塞浦路斯房地产经纪人注册委员会 2025 年度数据；RICS Cyprus / KPMG 物业指数 2026 年第一季度；Landbank Analytics 新建房产与租金数据；CyStat 建筑许可统计；塞浦路斯第 239(I)/2025 号法律及议会 2026 年 4 月增值税过渡安排决议。本文为公开信息整理，不构成投资建议或收益承诺，具体价格、税费与居留条件以官方最新公布及正式合同为准。

如果您希望核对某个具体区域或项目的成交价、税费与居留条件是否匹配，可以直接联系我们。