希腊购房居留申请暴跌44% 多套房产长租新类别提案解读
门槛上调叠加短租禁令，希腊黄金签证正式进入"量缩质升"的新阶段；而最新公布的《国家住房政策战略2026—2035》，又为"多套房产+长期出租"的全新居留类别埋下伏笔。
希腊门槛一年内连跳，担心选错区域多花一倍冤枉钱？
或致电咨询：16657718660
一、上半年申请暴跌44%，签发量却反涨21%，发生了什么？
最新官方数据显示，2026 年上半年希腊黄金签证共收到 2,551 份投资者首次居留许可申请，较 2025 年同期的 4,553 份大幅下降 44%；其中 6 月单月仅 395 份，7 月底累计新申请 3,086 份，同比降幅约 39%。
一个看似矛盾的现象是：申请量锐减的同时，签发量不降反升。2026 年上半年希腊共签发 4,919 份新的黄金签证投资者居留许可，较去年同期的 4,057 份增长 21%。原因在于，这批复审结果大量来自 2024、2025 年"抢跑"期提交的旧申请——投资者赶在门槛上调前集中入市，如今这批积压正在陆续出清。
截至 7 月底，希腊共有 34,278 份活跃投资者许可（26,310 份首次 + 7,968 份续签/换发），另有 7,850 份申请仍待处理，其中阿提卡大区（雅典都市圈）独占 5,730 份，依旧是黄金签证投资最集中的区域。
二、三轨制下，门槛到底怎么算？
经过 2023 年 8 月与 2024 年两轮上调，希腊黄金签证目前按"地理+房产类型"实行三轨制：
· 80 万欧元：阿提卡（含雅典）、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼及常住人口超 3,100 人的岛屿，要求单一房产、建筑面积不低于 120㎡；
· 40 万欧元：除上述热点外的其他地区，同样要求单一房产、不低于 120㎡；
· 25 万欧元：仅限"商业/工业用途改住宅"的商改住项目，或列入保护名录的建筑翻新。
三条硬约束尤其值得注意：一是用途变更须在提交申请前完成；二是 25 万欧元的优惠不能通过同一房产反复转售来无限套用；三是黄金签证房产一律禁止短租（Airbnb 式），违规最高罚款 5 万欧元，甚至可能被吊销身份。
三、近期信号：拟推"多套房产长租"全新居留类别
与申请量下滑并行的一条重要信号，来自希腊《国家住房政策战略 2026—2035》。这份文件已于 2026 年 8 月 17 日刊载于希腊政府公报（FEK B' 5200），提出 50 项住房改革措施，其中 36 项已启动或推进，14 项为新提案（10 项列为优先）。
其中引发广泛关注的一项，是拟设立面向"多套房产长期租赁资产配置组合"的全新购房居留类别：允许外国投资者购买多套房产，前提是所有房产全部专用于长期租赁，明确禁止进入 Airbnb 等短租平台，国家计划建立监控机制以确保长期租赁属性落实。从目标人群看，该方案预计将吸引以色列、哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦以及中东和亚洲多国的非欧盟公民。
需要特别提醒：该类别目前尚未生效，仍处于政策提案阶段。最低投资金额、可购房产的最大套数、适用地理范围及监管程序，均有待政府后续细则明确。有意向的投资者应以希腊政府公报和移民与庇护部的正式公告为准。
与其猜政策走向，不如先看清自己适合哪一档门槛。
或致电咨询：16657718660
四、对准备上车的申请人意味着什么？
把申请暴跌、门槛上调与新类别提案放在一起看，可以读出三个明确判断：
第一，去投机化。申请量下降并非项目遇冷，而是门槛筛选掉了短期投机资金；真正以自住、子女教育或长期持有为目标的投资者，反而因竞争减少、审批提速而更受益。
第二，合规成本上升。短租禁令、120㎡ 门槛、用途变更前置这三点叠加，意味着"选错标的"的纠错成本显著变高，前期专业评估的价值被放大。
第三，低价通道在收窄。25 万欧元如今只剩"商改住"与"创业签证"两条窄通道，且一次性优惠、不可反复套利。可以预判，未来的方向是引导投资走向"长期持有、真实租赁"，而非短炒。
五、给申请人的三点实操建议
先定目标，再定区域。纯身份规划、自住、兼顾子女教育，对应完全不同的区域选择与预算逻辑，切勿为了"便宜"而错配需求。
盯紧官方发布。"多套房产长租"新类别尚未生效，一切以移民与庇护部及政府公报的最新文本为准，警惕把"提案"当成"已落地政策"的过度营销。
算清总账。投资门槛之外，还有房产转让税、律师费、文件认证与翻译、后续持有成本等，提前做完整预算再下决定。
关于我们
AT Express 中国 作为专注欧洲移民与护照规划的专业咨询机构，深耕希腊、马耳他、塞浦路斯、土耳其及加勒比护照等项目，为客户提供从身份规划、税务合规到落地安家的一站式服务。
信息来源：希腊移民与庇护部 2026 年上半年黄金签证官方数据、Greek Reporter（2026/8/26《Greece's Golden Visa Applications Drop 44% After Property Rules Tighten》）、uGlobal《High Thresholds Drive Sharp Drop in New Greek Residency Filings》、VisasUpdate（2026/8/23）、希腊《国家住房政策战略 2026—2035》（政府公报 FEK B' 5200）、飞际希腊移民网《希腊公布住房新政蓝图》等公开资料整理。文中门槛、数据、提案状态均以各国官方最新规定为准，本文仅为信息解读，不构成移民或法律意见。
欧洲黄金签证整体趋紧，尽早锁定适合你的窗口期。
或致电咨询：16657718660
